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长租公寓接 连“ 停摆”“资金 池”问题亟 待监 管

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2019-08-13 10:40:58

  题:长租公寓接连“停摆”:地产生意金融化 资金 池问题怎么破?

  日前,南京市多部 门 已启动审计调查程序,对乐伽公寓的账目进行审计调查。

  8月12日,南京 市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时,介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。

  南京 启动住房租赁市场专项整治行动

  治 理“高进低出” 挪用资金等乱象

  据了解,此次检查由 南京市房产局、公安局等四部门联合开展,覆盖 南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业,重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九 类违法行为。

  南京市房地 产市场交易中心副主任 刘东 :尤其是针对高收低租这种经营模式,包括通过银行资金融资渠道 高价收购房源,以及强制和诱导租客使用租金贷支付租金的行为,对于检查中发 现的问题, 我们将联合相关部门 进行联合惩戒。

  据律师介绍,此次事件中,乐伽与房东之间的法律文书,从协议的标题、主体罗列 、房东出具 的授权委托书 等材料来看,乐伽公司系受房东的委托出租房屋,根据《合同法》及司法解释的规定,受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。

  据此,在房客已经交付房租的情况下,可以视为房东已经收到房租,应当保障承租人的租赁权。当然,对于每 个个案来说,需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。

  江苏三法律师事务所律师 曹登辉:我们这 样一个诉讼风险,以及诉讼成本的角度来看,我们还是希望 房东跟房客积极 去协调,去妥善地处理后续的问题,不要采取过激的手段。

  长租公寓“资金池”问题亟待监管

  在南 京市开展的专项行动中,检查的重点包括:强制或诱导使用“租 金贷”“租金挪用”“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用,都涉及到“资金池”的问题,这正是近两年来,爆雷的长租公寓核心问题所在。

  在乐伽 公寓事件中,乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长 期的租金,这些资金的用途却难以监管。部分资 金用来支付进一步收储 房源,部分 资金用于投资项目,部分资金甚 至有 可能被非法侵占。记者在调查中发现:部分租客向乐伽公寓支付租金时,收款方为个人账户。

  乐伽公寓 今年 3月也曾发出公告,承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。

  除此之外,已经爆雷的杭州鼎家公寓和北 京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。

  这种模式中,租客与长租公寓签订一年期合同,长租 公寓诱导 租客向网贷机构 申请租赁住房分期贷款,网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租 公寓,而租客则按月向网贷机构还本付息。

  专家提醒需加强对长租公寓的资金监管。

   中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼:比如说,对长 租公寓收取的租客的租金,建立一个专门的存管制度,将租客的租金,跟长租公寓运营商的自有资金分开 来,防止长 租公寓运营商挪用租 客的租金。

  业内人士指出 : 除了资金运用上存在风险之外,市场中很多所谓的“长租公寓” 都处于监管的空白地带。

   中原地产首 席分析师 张大伟:各地的 住建委系统,只能监管我们所说的房地产经纪公司, 但是现在很多的这种企业,它打了一个擦边球,它变成了资产管理公司,严格意义上来说,就没有部门能够监管它了。